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  • Folha do Síndico

O que fazer quando a construtora, loteadora ou incorporadora não paga as taxas condominiais como os


Prática muito comum entre as grandes cons­trutoras, loteadoras e incorporadoras - e nem por isso legítima - é a inserção de cláusulas unilaterais abu­sivas e manifestadamente leoninas, que os eximem do pagamento da taxa condo­minial ou, ainda, estabele­cem percentual inferior aos 100% pagos integralmente pelos demais condôminos. Não raro, a fim de darem um status de legalidade, in­serem nas Convenções Con­dominiais e nos Estatutos de Associações cláusulas que teoricamente lhe estabele­cem, como obrigação con­dominial ou associativa, o pagamento equivalente a 20 ou 30% da taxa ou, em ca­sos mais absurdos, a isenção total quanto ao pagamento das taxas condominiais até a venda dos imóveis de sua propriedade.


Um dos argumentos utilizados para esta prática é de que as mesmas não uti­lizam as áreas comuns, gás, elevador, água e, portanto não seria justo que pagas­sem a taxa em sua integrali­dade, o que não faz nenhum sentido, já que o consumi­dor não tem tal prerrogativa, à medida que o consumidor adquire uma unidade habi­tacional em um condomínio, seja para nela residir ou para investimento após o recebi­mento das chaves, ainda que ela permaneça fechada por anos será devida a cobran­ça integral das taxas. En­tão, não há que se falar em isenção ou redução paras as loteadoras, incorporadoras e construtoras, pois tal van­tagem fere de morte o prin­cípio da isonomia.


Cumpre destacar, ain­da, que a obrigatoriedade de pagar as despesas de con­domínio decorre do direito de propriedade, o qual con­fere os bônus, mas também os ônus. Sendo assim, deve cada condômino contribuir em condições de equilíbrio com os custos de manuten­ção e conservação do condo­mínio independentemente de sua utilização. Portanto, qualquer cláusula que venha a constituir benefício unila­teral, isentando ou reduzin­do o valor da taxa condomi­nial a quem quer que seja, além de manifestadamente constituir uma ilicitude, à medida que acarreta enri­quecimento ilícito ao bene­ficiado, é uma verdadeira afronta aos demais condô­minos que, muitas vezes, não medem esforços para manterem suas taxas condo­miniais em dia.


Diante da ilegalidade, os condôminos assessora­dos, por um advogado espe­cializado em Direito Imobi­liário, devem buscar meios para que seja reestabelecida a equidade, podendo ainda requerer o ressarcimento do valor pago a menor, ao condomínio, ainda que es­tes tenham sido feitos no período em que tenha vigo­rado a convenção elaborada pela construtora ou pelo lo­teador. E, se necessário for, viabilizar a retificação da Convenção ou Estatuto, caso haja tal previsão.


Nesse sentido, a juris­prudência atual é majorita­riamente favorável:


PROCESSO CIVIL. AGRA­VO DE INSTRUMEN­TO. COBRANÇA DE TA­XAS CONDOMINIAIS EM FACE DA CONSTRUTORA. EXONERAÇÃO DA CONS­TRUTORA EM RELAÇÃO À TAXA CONDOMINIAL DAS UNIDADES NÃO CO­MERCIALIZADAS. ABUSI­VIDADE RECONHECIDA. CONVENÇÃO DE CONDO­MÍNIO ESTIPULADA UNI­LATERALMENTE. DECI­SÃO LIMINAR MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMEN­TO DESPROVIDO. 1. Reve­la-se abusiva a cláusula da convenção de condomínio que, estipulada unilateral­mente pela construtora, con­ceda a esta desproporcional exoneração da obrigação de pagar as taxas condomi­niais, a ponto de prejudicar a própria manutenção e con­servação do condomínio. 2. Impossibilidade de se exigir a alteração da convenção por deliberação de 2/3 dos con­dôminos, nos termos do art. 1.351, do CC, considerando que a construtora é titular de mais de 1/3 das unida­des imobiliárias. 3. Agravo de Instrumento desprovido. (TJ-PE – AI: 4007798 PE, Relator: Roberto da Silva Maia, Data de Julgamen­to: 20/10/2015, 1ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/11/2015) (Destaque nos­so).


DESPESAS DE CONDOMÍ­NIO – Ação de cobrança de débitos condominiais Con­venção de condomínio Cláu­sula imposta pela construto­ra, que lhe concede desconto de 50% sobre a taxa condo­minial devida pelas unida­des não comercializadas ou que estejam em seu poder Impossibilidade Quebra do princípio da paridade Ne­cessidade de pagamento das despesas condominiais, em igualdade de condições com os demais condôminos -Precedentes Ação julgada parcialmente procedente Recurso provido para jul­gar-se totalmente proce­dente a ação. (TJ-SP – APL: 1325449420108260100 SP 0132544- 94.2010.8.26.0100, Rela­tor: Carlos Nunes, Data de Julgamento: 13/02/2012, 33ª Câmara de Direito Pri­vado, Data de Publicação: 15/02/2012) (Destaque nos­so).


O resultado é mate­mático, e as consequências para os condomínios, nefas­tas, já que, à medida que tal percentual devido deixou de ser arrecadado, a conta não fecha e o vácuo financeiro criado no caixa do condomí­nio ou resultará em acúmulo de dívidas, ou no aumento da taxa ordinária mensal, obrigando os demais condô­minos a suportarem o défi­cit. Para as construtoras, lo­teadoras e incorporadoras, um grande negócio, já que seus imóveis sofrerão valo­rização à custa dos demais adquirentes. Por isso, fique atento e procure sempre a orientação de um profissio­nal de sua confiança para lhe orientar acerca da melhor condução para o caso.