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  • Aldo Junior

Convenção sem valor jurídico


Muitos condomínios têm se surpreen­dido ao perceberem que foram enganados por su­postos “advogados” que as­sumiram o papel de redigir a rerratificação da convenção. Após 2003, com a entrada em vigor do Código Civil, milhares de condomínios procuraram, de forma acer­tada, atualizar a convenção.


O problema é que es­ses condomínios, ao enfren­tarem um processo judicial, com base nas cláusulas da nova convenção, têm perdi­do o processo diante do fato do magistrado perceber que a convenção não tem valor jurídico, pois não foi regis­trada no Cartório de Regis­tro de Imóveis, sendo este o único cartório apto a recep­cioná-la e a lhe dar o devido valor jurídico.


Logicamente que, caso a atualização da conven­ção tivesse sido realmente redigida por um advogado especializado, esta contem­plaria todos os requisitos legais e não teria os erros e falhas que levam o Oficial do Cartório de Registro de Im­óveis a rejeitar o seu registro.


Centenas de condômi­nos foram enganados, pois pagaram por um trabalho que não tem valor jurídico e administram o condomínio com base numa convenção ilegal, já que não tem plena validade. Quem elaborou a convenção de forma amado­ra leva para ser registrada no Cartório de Registro de Tí­tulos e Documentos e assim os condôminos, ao verem um carimbo deste cartório, pensam que está tudo em ordem.


Enganam-se, pois, este registro é irregular, tanto é que para evitar esse golpe contra os condôminos, a Corregedoria do Tribunal de Justiça de Minas Ger­ais, ao publicar o Código de Normas dos Cartórios em dezembro de 2013, denomi­nado Provimento 260-CGJ, proibiu esse expediente nos artigos 357 e 358, sendo que nos artigos 943, § 1º, e 949 esclarece que somente o Cartório de Registro de Imóveis pode recepcionar a convenção de condomínio e suas alterações.


A convenção deve ser registrada somente no Cartório de Registro de Im­óveis, onde estão registrados os apartamentos ou salas, conforme art. 167, inciso I, item 17 da Lei de Registros Públicos n.º 6.015/73 que determina que neste cartório seja feito o registro “das in­corporações, instituições e convenções de condomínio”.


No mesmo sentido, o artigo 1.333 do Código Civil: “A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quan­tos sobre elas tenham posse ou detenção”. Parágrafo úni­co. “Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser reg­istrada no Cartório de Reg­istro de Imóveis”.


A convenção é o docu­mento mais importante que regulamenta a propriedade, sendo sua elaboração com­plexa. Entretanto, a postura dos coproprietários em tra­tá-la de forma simplista e amadora tem gerado confli­tos e prejuízos que poderiam ser evitados se conduzissem o condomínio de maneira profissional.


Por Dr. Kênio de Souza Pereira