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  • Folha do Síndico

Condomínios são ou não protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor?


Eis uma questão, cuja abordagem se mostra necessária, muito embora internamente (en­tre condomínio e condômi­nos, com destaque aos con­domínios residenciais) não sejam aplicadas as regras da proteção ao consumidor.


Pois bem. O artigo 2º do CDC (LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990, que dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências) muito bem define o que é CONSUMI­DOR para os respectivos fins, ou seja, os de proteção por intermédio do codex re­spectivo. Vejamos.


Art. 2° Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destina­tário final.


Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletivi­dade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.


E será a definição de consumidor que irá esta­belecer o alcance da cole­tividade ou grupo a ser tu­telado, bem como os lindes da aplicabilidade do Direito correlato. Seu conceito com­preende a análise do sujeito da relação jurídica de con­sumo que é cuidada pelo Direito do Consumidor, em destaque o Código de Defesa do Consumidor, ao qual nos referimos nesta oportuni­dade.


Focaremos, de forma bastante sucinta e objetiva, o CONDOMÍNIO (pessoa jurídica) na condição de tu­telado. Assim, na condição de pessoa jurídica, o con­domínio é considerado como consumidor quando adquire ou utiliza produtos e serviços na condição de destinatário final daquela relação de con­sumo (aquisição de bens de consumo e/ou prestação de serviços), tanto na esfera privada como na pública. Entenda-se, por ser de rele­vante importância, que con­sumidor pode ser de bens e serviços públicos ou particu­lares, mas somente os PAR­TICULARES podem ser con­siderados como tais, ou seja, consumidores finais, assim estando enquadrado o con­domínio.


O parágrafo único do artigo 2º da Lei Consumer­ista equipara a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que não determina­das, que haja intervindo nas relações de consumo. O con­domínio não está, destarte, afastado desse conceito, tal como considerado no pará­grafo anterior e, repita-se, pelo próprio “caput” do ar­tigo sob referência.


Não obstante seja o condomínio consumidor de bens adquiridos (ou em processo de aquisição) e/ou serviços prestados (ou em fase de prestação), apesar de alguns militantes do direito sustentarem a tese de que o artigo 42 do mesmo diploma adjetivo é (ou seria) aplicáv­el na relação condominial, referida tese não prevaleceu, perdendo, ao longo da utili­zação do código consumer­ista, a força dessa tese, posto que nossos Tribunais sedi­mentara, de forma pratica­mente UNÂNIME, que não há existência de relação de consumo entre condomínio e condômino, destacada­mente os residenciais.


Decisões dos Tribunais combatem ações contra o Condomínio baseadas em relação de consumo.


A jurisprudência, isto é, o conjunto de decisões dos Tribunais, é unânime no sentido de que a relação entre condomínio e con­dôminos não é de consumo e, portanto, não se aplicam nas questões condominiais as regras do Código do Con­sumidor.


Mesmo assim, al­guns desavisados teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.


O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a pro­teção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do ar­tigo 3º, define serviço como “qualquer atividade forne­cida no mercado de consu­mo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.


O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física nem jurídica. Não presta serviços medi­ante remuneração. Consti­tui-se em uma comunhão de interesses, onde são ratea­das despesas. Não tem obje­tivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.

Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tri­bunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001. Vale à pena transcrev­er trecho do acórdão:


“O condomínio nada mais é, em essência, que a massa ou o conjunto de con­dôminos, isto é, o complexo de coproprietários da coisa comum. Ora, não teria senti­do imaginar que cada um dos coproprietários pudesse ser considerado “consumidor” em relação aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na qualidade “for­necedores” de “produtos” e/ou de “serviços” uns aos outros, co-respectivamente, pois isto não só contrariaria a natureza mesma das coisas como aberraria dos princí­pios e das normas jurídicas disciplinadoras da espécie, destoando por completo da realidade e da lógica mais complementar”.


E, adiante, prossegue ele: “não existe verdadeira e própria relação de consumo, não podendo o condomínio, a toda evidência, ser consid­erado “fornecedor de produ­tos e serviços”, nem o con­dômino “consumidor final” de tais “produtos e serviços”, como é de meridiana clareza, ou, em outros termos, de primeira, elementar e ina­fastável intuição”.

Esse esclarecimento é fundamental para que as pessoas não proponham ações contra os condomíni­os fundadas no Código de Defesa do Consumidor.


Elas abarrotam os cartórios, principalmente dos Juizados Especiais Cíveis - porque não há co­brança de custas nem conde­nação em honorários advo­catícios - e estão fadadas ao fracasso. Mas infelizmente contribuem, pelo volume, para aumentar a lentidão do Poder Judiciário, em detri­mento de processos de outra ordem.


Por Rocha Advogados